На рынке новостроек по военной ипотеке в 2016 году возможен спад

«Военный переезд» прогнозирует спад динамики роста предложений новостроек по военной ипотеке в 2016 году. Основная причина — в падении спроса со стороны гражданских покупателей.

Сегодня ситуация на рынке строящегося жилья сложилась таким образом, что в большинстве случаев все объекты, предлагаемые по программе военная ипотека – это те, строительство которых было начато еще год-два назад – примерно столько занимает процесс возведения жилого дома до достижения готовности ввода в эксплуатацию или достижения относительно высокой степени готовности.

Спрос на покупку жилья упал

Многие компании-застройщики, столкнувшись с падением покупательского спроса, сегодня реализуют квадратные метры по цене, близкой к себестоимости для того, чтобы стабилизировать свое финансовое положение в краткосрочной перспективе. Соответственно возрастают риски финансовой стабильности в более долгосрочной перспективе, в том числе, риски недостроя. Так, в отдельных случаях застройщики фактически достраивают старые объекты за счет продажи квартир в еще не построенных домах на стадии котлована. Следовательно, даже если текущие объекты будут достроены, возникает вопрос, что будет с теми, которые только закладываются. Для военной ипотеки этот вопрос особенно актуален с учетом того, что все больше участников НИС открывают для себя возможность приобретения жилья в новостройке без кредита за счет накоплений на своем счете, что позволяет им оформить покупку жилья по договору участия в долевом строительстве на низкой стадии готовности объекта, в том числе на стадии котлована.

Сегодня примеров несоблюдения сроков сдачи домов в новостройках, строящихся по 214-ФЗ, все больше. Кроме того, некоторые застройщики не соблюдают сроки информирования дольщиков о продлении строительства, установленные данным законом, что усугубляет их финансовое положение. Выплата пеней, которую в этом случае вправе истребовать дольщик, еще сильнее сказывается на денежной нагрузке на застройщика, что непродуктивно сказывается на завершении строительных работ в оговоренные сроки.

Не привели к снижению напряженности рынка и ужесточившиеся требования к компаниям, страхующим гражданскую ответственность застройщиков. С 1 октября 2015 года страховать ответственность застройщиков разрешено только компаниям, проработавшим на рынке не менее пяти лет и обладающим собственным средствами в размере не менее 1 млрд руб. с уставным капиталом более 120 млн руб. Сегодня таких компаний по списку ЦБ РФ 25, но реально страхующих ответственность – гораздо меньше, поскольку выгодность страхового бизнеса с застройщиками для самих страховщиков неочевидна: проблема в том, что сам закон реализован таким образом, что адекватно оценить страховые риски по застройщикам зачастую невозможно, в этой ситуации во избежание финансовых рисков страховщику проще отказаться от оказания услуг по страхованию таких объектов, чем входить в финансовые обязательства с неочевидными перспективами.

Как уже было сказано, сегодня реализация жилого фонда в объектах многих застройщиков ведется на грани маржинальности, подтверждением тому служат очень хорошие скидки на менее ликвидные большие 2-комнатные и трехкомнатные квартиры. Данная тенденция таит в себе определенную опасность, поскольку, решая свои сиюминутные финансовые проблемы через реализацию жилой площади фактически по цене себестоимости, застройщик практически гарантированно ставит под вопрос жизнеспособность иных проектов, находящихся на низкой стадии готовности или в разработке, для которых доходность бизнеса застройщика это основное условие их реализации.

Цены снизились и на дома

Одновременно с повышением напряжения на рынке новостроек и стремлением застройщиков во многих случаях продать жилье по сколько-нибудь выгодным ценам, «Военным переездом» зафиксировано снижение цен на домовладения. Причины те же – снижение покупательской способности населения. Среднее падение цен составило 10% для домов стоимостью 5 млн. рублей и более. Применительно к домам на земельном участке стоимостью 3-4 млн рублей, то есть той категории, которая пользуется спросом у участников НИС, падение цен не столь заметно, но тем не менее составляет порядка 3-8%.

Также значительно улучшился такой параметр, как «торгуемость» продавцов жилья. Если год назад торг при покупке жилья вести было тяжело, практически невозможно, то сейчас ситуация обратная: зачастую продавец, видя сомнение покупателя, сам предлагает уменьшить цену в надежде не потерять вариант быстрой продажи.

В целом в ценах на дома с участками по военной ипотеке заметна тенденция, общая для всего рынка: чем выше цена на дом, тем больше размер скидки и возможность дополнительного торга с продавцом.

Так или иначе, ценовая ситуация на рынке в настоящий момент сложилась в интересах участников НИС: обладая гарантированным финансовым ресурсом и отработанным механизмом покупки жилья, участники военной ипотеки является чрезвычайно привлекательной аудиторией для продавцов жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. У военнослужащим нужно этим пользоваться для обеспечения себе максимально выгодных условий покупки жилья. Естественно, не должна даже заходить речь о том, чтобы кому-то что-то платить за поиск или подбор: все эти услуги должны осуществляться сегодня бесплатно и по возможности со скидкой.