Несмотря на изменения в законе о долевом строительстве, которые вступили в силу с 1.07.2018 года, риск потерять вложенные средства и не получить жильё сохраняется. Большое число граждан, включая военнослужащих-участников НИС, заключили договоры долевого участия в строительстве до внесения правок в закон и, ожидая ключи от своих квартир, остаются не защищёнными от возможных проблем застройщика.
Текущий год стал годом перемен: разработан новый стандарт кредитования военнослужащих с фиксированными платежами, запущены программы рефинансирования военной ипотеки, однако, банкротство крупных застройщиков говорит о том, что надёжность застройщика ничто гарантировать не может. Например, получить жильё до сих пор не могут дольщики ЖК «Высокие Жаворонки» от обанкротившегося ООО «Транфорт». Для решения проблем была создана инициативная группа, сообщество которой можно найти в соцсетях.
Самым громким делом стало дело о банкротстве компаний, входящих в ГК «Urban Group». Многие объекты имели аккредитацию по военной ипотеке: Опалиха О3, Видный город, Лайково. Проблемой дольщиков Urban Group занимается Фонд защиты прав участников долевого строительства, поэтому с информацией можно ознакомиться на портале ведомства.
В более сложной ситуации находятся участники долевого строительства в промежуточной стадии, когда суд ещё не признал строительную компанию банкротом, а возведение домов остановилось. Например, ЖК «Красногорск Парк» от АО «Пересвет-Инвест». Военным ипотечникам, ставшим дольщиками в этом жилом комплексе, стоит следить за информацией, так как дело о банкротстве находится в производстве Арбитражного суда. После признания застройщика банкротом, необходимо подать заявление о включении в реестр требований кредиторов. Кроме того, в соцсетях можно найти сообщество инициативной группы, где обсуждаются совместные действия и возможные варианты развития событий.
Рассмотрим порядок действий участника долевого строительства, если срыв сроков сдачи дома неизбежен.
Законодательно дольщик должен узнать о нарушении ещё до того, как это произойдёт – застройщик обязан оповестить минимум за 2 месяца. Кроме уведомления, девелопер составляет допсоглашение к договору ДУДС, подписание которого свидетельствует о том, что дольщик согласен с переносом. Однако дольщик должен понимать, что он не сможет предъявить претензии по срыву сроков после подписания допсоглашения, так как это не нарушает новые договорённости. Поэтому, если условия, прописанные в допсоглашении, дольщика не устраивают, он имеет право отказаться от его подписания.
Если девелопер всё-таки нарушил сроки ввода дома, то можно написать претензию с требованиями непосредственно застройщику, возможно проблема урегулируется без иска в суд. При задержке более чем 2 месяца дольщик имеет право расторгнуть ДУДС и получить компенсации. Стоит отметить, что сразу после уведомления написать претензию или разорвать договор нельзя, ведь застройщик лишь сообщил о переносе сроков, но ещё не нарушил их.
Казалось бы, всё так просто. Однако бежать писать претензию при малейшей просрочке не всегда эффективно. Если строительство продолжается, хоть и очень медленно, лучше повременить. Ведь любой судебный процесс, выплата компенсаций и неустоек наносит ещё больший удар по финансовой стабильности строительной компании. Не стоит сразу обсуждать проблемы на форумах, создавая панику и привлекая внимание к трудностям, с которыми столкнулся застройщик. Под давлением факторов дольщики могут атаковать девелопера претензиями или расторгать договоры, что также отрицательно скажется на возведении дома.
Кроме того, часто девелоперы не могут удовлетворить предъявленные требования. Практика показывает, что даже при обращении в суд обычно дольщикам выплачивается не более 10–30% от суммы, при этом затраты на судебный процесс в основном не возмещаются. Если же застройщик заинтересован в урегулировании конфликта, то он быстро отреагирует на претензию, даже возможно, что она будет полностью удовлетворена.
В тех случаях, когда разрешить вопрос самостоятельно невозможно, дольщик может подать иск в суд, где может рассматриваться два исхода: продолжение сотрудничества с застройщиком до передачи жилья или разрыв договора. В обоих вариантах через суд можно затребовать несколько видов компенсаций:
- неустойка за срыв сроков (суд не всегда удовлетворяет слишком большие требования, тем более если покупатель получил ключи, но с опозданием);
- возмещение убытков за наём недвижимости, пока дом не сдан (удовлетворяется крайне редко ввиду того, что прямой связи между арендой жилья и задержкой суд может не увидеть);
- за моральный вред (компенсируется почти всегда, ведь уже сам перенос сроков считается основанием для выплат, но суммы невелики);
- штраф, если строительная компания не отреагировала на претензию, а дольщик всё выполнил по закону;
- покрытие судебных издержек.
Так же, как и с претензией, спешить с обращением в суд нет необходимости. Для начала лучше тщательно рассмотреть, к чему всё идёт. Если строительство полностью остановилось, а застройщика, вероятнее всего, ждёт банкротство, то лучше обратится с иском заранее. Однако если у строительной компании трудности временного характера, то усугублять ситуацию не стоит.
Самый крайний вариант – расторжение договора. При покупке за накопления на именном счёте военнослужащего нужно отправить девелоперу уведомление, по которому в течении 20 рабочих дней должны быть возвращены деньги. Кроме того, в суде можно потребовать всё те же компенсации.
При оформлении военной ипотеки процесс разрыва ДУДС усложняется. Согласно договору об ипотеке долг должен погашаться до тех пор, пока строительная компания не вернёт все средства. Квартира, от прав требования которой отказывается военный ипотечник, находится в залоге у кредитора и государства. Для снятия обоих залогов военный должен погасить долг не только перед банком, но и вернуть на свой именной накопительный счёт в Росвоенипотеке средства, предоставленные по договору целевого жилищного займа. И здесь кроется основная сложность. Возвращать в Росвоенипотеку придётся больше, чем военный получал, так как по договору ЦЖЗ предоставляется не только размер первоначального взноса, но и происходит погашение ежемесячных платежей по ипотеке. Судебная практика по данному вопросу складывается таким образом, что с застройщика взыскивается только стоимость квартиры по договору участия в строительстве и различные компенсации, а разница по сумме, выплаченной банку за счёт накоплений, не возмещается, то есть даже в случае возврата средств от строительной компании, дольщик потеряет уже выплаченные проценты по ипотеке.
Стоит отметить, что при расторжении ДУДС дольщик несет максимальные потери. Если трудности застройщика ускоренными темпами приближают его банкротство, то есть большая вероятность, что вложенные средства никто не вернёт, не говоря уже о компенсациях.
Важным аргументом на сохранение отношений с девелопером можно назвать помощь местных органов власти в достройке проблемных объектов. Они занимаются поиском инвесторов, выплачивают помощь и компенсации из бюджетных средств, предоставляют временное жильё до окончания строительства.
Главной проблемой при выборе стратегии поведения дольщика при срыве сроков сдачи считается недостаточная информированность. Насколько велики финансовые трудности, с которыми столкнулся застройщик, достоверно узнать невозможно, пока ситуация не станет критической. Поэтому перед принятием активных действий нужно приложить максимум усилий для выяснения всех обстоятельств.
