Проект «Военный переезд» - всероссийский оператор военной ипотеки, создан для формирования лучших условий на рынке недвижимости для участников накопительно-ипотечной системы, обеспечения всесторонней квалифицированной поддержки военнослужащих в вопросах жилищного обеспечения. «Военный Переезд» имеет представительства в регионах РФ. О специфики реализации военной ипотеки в Новосибирском регионе рассказала Светлана Бажина – руководитель Новосибирского филиала всероссийского оператора военной ипотеки.
- Добрый день. Светлана, скажите, пожалуйста, какие в основном ошибки допускают военнослужащие Новосибирска и области при реализации права на жилье?
- Здравствуйте. Из-за незнания принципов работы программы НИС, зачастую военнослужащие не спешат с покупкой жилья после получения Свидетельства о праве заключения договора целевого жилищного займа с Росвоенипотекой. Из-за этого нередко контрактники не укладываются в рамки 6-месячного срока действия данного документа. В итоге им приходится заново заниматься вопросом получения повторного Свидетельства участника НИС.
Еще одна ошибка – выбор банка. Многие военные из перечня банков-партнеров НИС выбирают банки, которые выдают максимальную сумму кредита, так как для большинства участников НИС именно этот параметр при выборе оказывается решающим. Но участники НИС не задумываются над тем, что чем большая сумма долга, тем дольше ее придется отдавать. И высок риск того, что могут появиться «долговые хвосты» (в случае, если прогнозные значения ежегодных взносов окажутся преувеличенными). При появлении задолженности, у участников военной ипотеки возникнет новая проблема: они, уже выходя на пенсию, будут вынуждены погашать остаток долга. И погашение будет происходить уже за их счет, то есть погашать свои долги они будут самостоятельно.
- Подскажите, что Вы можете посоветовать военнослужащим, чтобы максимально эффективно использовать свое право на обеспечение жильем?
Максимально эффективно контрактники могут реализовать свое право, если они не будут торопиться брать военную ипотеку сразу же, как у них появится такое право (а такое право появляется спустя 3-летний период после включения в реестр НИС). Покупать жилье лучше тогда, когда сумма накопленных на счету средств будет внушительной. Тогда не будет нужды в большой сумме кредита по программе военной ипотеки. Следовательно, небольшую заемную сумму удастся быстро погасить и у участника НИС появится право на оформление военной ипотеки второй раз.
- Что выгоднее: купить квартиру или копить средства в Росвоенипотеке?
- Большая часть военнослужащих уверенна в том, что копить средства на именном лицевом счету выгоднее, чем вкладывать их в недвижимость. Такие стереотипы сложились на фоне того, что систематически ежегодный взнос, выделяемый государством, увеличивался. Его сумма росла ежегодно, начиная с 2005 года, когда начала на практике реализовываться программа НИС. Но с наступлением кризиса, произошли изменения и в политике начисления взносов: в 2015 году была недоиндексация, в 2016 году размер взноса вообще не был пересчитан в сторону увеличения, его оставили в том же размере, который был в 2015 году. Произошла индексация лишь в нынешнем 2017 году. Размер ежегодного взноса подрос по сравнению с размером прошлогоднего взноса почти на 6%.
Поэтому сейчас, в период кризиса, явно выгоднее купить жилье, чем копить. Почему? Потому, что если купить высоколиквидное жилье в перспективном районе, то можно сдавать его по хорошей цене в аренду. Стабильный доход участнику НИС будет гарантирован. Но важный момент: жилье желательно покупать не в том регионе, где контрактник проходит службу.
Доказать выгоду от вложения денег в жилье просто: например, жилые «квадраты» в СПб за последний год подскочили в цене на 8 – 10%, подросла немного и цена аренды. Сегодня за однокомнатную питерскую квартиру арендодатели просят 15 – 20 тысяч рублей в месяц. Аналогичная ситуация с ценами и в Новосибирске.
- Скажите, а как быть, если военнослужащий хочет купить недвижимость по военной ипотеке, но на желаемый объект ему не хватает средств?
- Если участнику НИС не хватает средств на покупку понравившегося объекта, есть два варианта: или еще выждать время, когда сумма накопленных средств возрастет до нужного предела, или доложить свои собственные средства. Практика показывает, что каждая десятая сделка сопровождается внесением собственных средств военнослужащего. Иногда участники НИС, которые не располагают собственными средствами, берут в банках кредиты. И банки охотно соглашаются предоставлять военным ипотечникам еще один займ, так как военную ипотеку гасит за контрактников государство. В Новосибирской области сегодня участники НИС, не располагающие собственными средствами, обращаются за дополнительным займом в такие банки, как Газпромбанк, Сбербанк, ВТБ24, Связь-Банк, Зенит, Россельхозбанк.
- Светлана, в Новосибирском регионе довольно много военнослужащих, проходящих службу в различных ведомствах, удается ли участнику НИС уберечь свои накопления при межведомственном переводе?
В законе сказано о том, что при переводе из одного ведомства в другое, где предусмотрена военная служба, за контрактником остаются все права участника накопительно-ипотечной системы. При этом все официальные бумаги передаются на новое место службы. Такой перевод не отражается никак на сумме его накоплений. Если же участник НИС уже приобрел жилые квадратные метры по госпрограмме военной ипотеки, деньги из бюджета и дальше будут выделяться для погашения его долга.
Совсем по-другому до недавнего времени складывалась ситуация с военной ипотекой при переводе через увольнение. Увольнение с армейских рядов при участии в программе НИС сопровождается исключением из реестра. Но вступил в силу закон (32-ФЗ от 07.03.2017г.) об отмене "сгорания" накопленных средств военнослужащего при его увольнении и последующем восстановлении в каком-либо ведомстве, где предусмотрена военная служба. Однако пока не внесены изменения в подзаконные акты, т.е. Правила, утверждаемые Правительством РФ, которые регламентируют восстановление накоплений, при повторном включении в реестр участников НИС.
- Скажите, а как часто у Вас фиксируются сделки по военной ипотеке второй раз?
Военнослужащие довольно часто интересуются повторным оформлением военной ипотеки, но после проведения подсчетов – долга перед банком и перед ФГКУ «Росвоенипотека» - интерес уменьшается. Это связанно с тем, что изначально, когда покупалась недвижимость, мало кто из участников военной ипотеки смотрел на ее ликвидность. Покупали квартиры впопыхах, по принципу – главное купить, хоть что-то, пока дают. Поэтому продать такие квартиры с покрытием долгов перед обоими кредиторами практически не возможно без добавления собственных средств.
- Насколько часто вы сталкиваетесь с вопросом о возможности совмещения военной ипотеки и материнского капитала?
- Одна пятая военных интересуются возможностью совмещения материнского капитала и ВИ. Отсутствие возможности использования маткапитала для увеличения стоимости покупки по военной ипотеке, подталкивает участников НИС направлять материнский капитал на покупку квартир-студий в новостройках Новосибирска. То есть на материнский капитал и какие-то собственные средства, военные все чаще стали покупать небольшие квартиры.
- Были ли в Вашем регионе случаи, когда военные ипотечники становились обманутыми дольщиками?
- Нет. Таких случаев у нас не зафиксировано. К каждому участнику НИС индивидуальный подход, индивидуальный подбор квартир в новостройках. Каждая сделка осуществляется только после тщательного анализа объекта и застройщика. Те участники НИС, которые покупают жилье только за накопления, и которым не требуется аккредитация объекта по военной ипотеке, конечно, имеют шанс заключить ДУДС с недобросовестным застройщиком (а они имеются в Новосибирском регионе), но они прислушиваются к мнению наших сотрудников, и покупают квартиры только у надежных застройщиков.
- Сказался ли как-то кризис на интерес военнослужащих к военной ипотеке? Увеличилось или уменьшилось за этот период количество сделок по военной ипотеке?
- Кризис не отразился на интересе военнослужащих к покупке квартир в Новосибирске. Наоборот, имеется прирост количества сделок по военной ипотеке. Кризис никак и не мог повлиять на спрос на военную ипотеку, так как ежемесячно платежи по кредиту за каждого военнослужащего гасит государство. Прирост количества сделок объясняется усовершенствованием законодательной базы и механизма функционирования НИС, конкуренцией банков, которые предлагают выгодные ипотечные программы для военнослужащих, желая заинтересовать их военной ипотекой.
- В каких банках Вашего региона чаще всего оформляется военная ипотека?
- Какого-то одного лидера выделить трудно. Они постоянно меняются. На практике так: лидером выступает тот банк, который предлагает большую сумму кредита и меньшую ставку. Если ранее Связь-Банк лидировал, то в конце 2016 лидером стал Газпромбанк. На сегодняшний день лидируют ВТБ24 и Сбербанк. Принцип выбора банка у участников НИС таков: сначала идем туда, где больше денег дают, потом отбор идет по аккредитованным объектам.
Весомый аргумент – кредитная история. Так, если кредитная история у военнослужащего испорчена Связь-Банк, Втб24, Газпромбанк откажут, а вот Сбербанк в основном всем дает военную ипотеку, не смотря на темные пятна в кредитной истории.
- Какую именно недвижимость чаще всего покупают военнослужащие Вашего региона: жилье на вторичном рынке или квартиры на этапе строительства?
- На сегодняшний день в Новосибирске соотношение примерно 60% (новостройки) на 40% (вторичный рынок). Ситуация изменчива, в регионе увеличивается количество аккредитованных по военной ипотеке объектов, появляются новые интересные проекты, которые смогут сделать дополнительный перевес в сторону строящегося жилья. Возведение новых объектов предусматривает не только строительство одних жилых домов. Застройщики прилагают максимум усилий для привлечения к своим проектам новых клиентов, в том числе участников военной ипотеки. В масштабных застройках уделяется внимание развитию общей инфраструктуры для комфортного проживания, в т.ч. строительству детских садов, школ, поликлиник, магазинов и т.п.
