Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих зарекомендовала себя эффективным способом решения проблем с жильём.
«Достойное социальное положение военнослужащих – это не менее важный фактор в деле эффективного обеспечения обороны и безопасности, чем программа боевой подготовки или перевооружения армии и флота, – подчеркнул, выступая на одном из совещаний в Минобороны России в 2004 году Президент РФ – Верховный Главнокомандующий Вооружёнными Силами Российской Федерации Владимир Путин. – Человек, связавший свою судьбу с воинской службой, вправе рассчитывать на чёткие и в полном объёме выполняемые обязательства перед ним. Считаю, что в современных условиях для решения этой проблемы мы просто обязаны задействовать все имеющиеся механизмы. Механизмы рыночные, эффективные, в том числе накопительные и ипотечные».
Пожалуй, именно с этих слов главы государства началось формирование нового подхода к обеспечению жильём военнослужащих. В соответствии с поручением Президента РФ 20 августа 2004 года принят Федеральный закон, по которому с 1 января 2005 года предусматривался переход к новой форме обеспечения жильём военнослужащих – накопительно-ипотечной системе (НИС). При этом действие закона было распространено на все ведомства, где предусмотрена военная служба.
К 2028 году военная ипотека станет единственным способом жилищного обеспечения военнослужащих. Об истории программы, её текущем состоянии и перспективах развития в интервью «Красной звезде» рассказал заместитель министра обороны РФ Тимур ИВАНОВ.
– Тимур Вадимович, для тех, кто не знает историю такой формы жилищного обеспечения, как военная ипотека, можете рассказать, с чего всё началось?
– Поводом к переходу на новую систему послужила необходимость снизить нагрузку на традиционные формы жилищного обеспечения, которые уже не позволяли в полном объёме реализовывать права военнослужащих на жильё. Численность очередников только в Минобороны России составляла свыше 70 тысяч человек и постоянно увеличивалась. Возникали проблемы и с фондом служебного жилья – квартир для молодых офицеров в местах прохождения службы не хватало. Нужен был совершенно новый подход.
В отличие от старой формы обеспечения жильём, когда квартиры предоставлялись в собственность по окончании службы, НИС предусматривает исполнение обязательств государства в денежном виде. Причём как ни странно, сам механизм выплат снижает нагрузку на федеральный бюджет, так как средства идут военнослужащему не сразу, а постепенно – в виде ежегодных накопительных взносов. Взнос устанавливается каждый год законом о федеральном бюджете и не может быть меньше установленного ранее. Изначально этот размер рассчитывался исходя из того, что за время службы (до достижения предельного возраста) военнослужащий накопит сумму, достаточную для приобретения типовой двух- или трёхкомнатной квартиры площадью не менее 54 квадратных метров.
– Какие преимущества у накопительно-ипотечной системы?
– Их достаточно много. Пожалуй, основное заключается в возможности молодых офицеров решать свои жилищные вопросы самостоятельно, используя финансовую поддержку государства. Приобрести квартиру в собственность за счёт поступающих накоплений военнослужащий может уже через три года участия в системе. Если средств к моменту приобретения жилья недостаточно, можно оформить дополнительно ипотечный кредит. Пока военнослужащий проходит службу, финансы на погашение кредита ему предоставляет государство.
Ещё одно неоспоримое преимущество системы – приобретение жилплощади по программе возможно в любом регионе страны. Причём право на служебное жильё сохраняется в случае прохождения военной службы в других регионах. Кроме того, приобретать можно не только квартиру на вторичном рынке, но и дом с землей, и даже участвовать в долевом строительстве.
Статистка текущего года показывает, что военнослужащие предпочитают приобретать жилые помещения в Московской области, Краснодарском крае, Ростовской области, а также в самой Москве и Санкт-Петербурге. На эти 5 регионов приходится более 35 процентов всех сделок. С начала работы системы лидирующая пятёрка регионов остаётся практически неизменной – Московский регион, Краснодарский край, Ростовская область, Санкт-Петербург, а также Приморский край.
– Система действует с 2005 года. Сколько всего в ней участников и сколько из них уже купили квартиры?
– Первые кредиты были выданы уже в 2007 году: квартиры в рамках эксперимента по ипотечному кредитованию приобрели 297 военнослужащих. Массовое кредитование началось с конца 2009 года, когда первые военнослужащие достигли 3–4 лет участия в программе.
На сегодняшний день в системе участвуют 460 тысяч человек и более 214 тысяч из них уже реализовали своё право на приобретение жилья, в том числе 18 процентов – на этапе строительства. Порядка 64 процентов от общей численности участников НИС, имеющих право на приобретение жилья, уже воспользовались им.
Средняя площадь приобретённых квартир – 62 кв.м., и она, как видите, превышает изначально заложенный норматив.
Большая часть квартир по военной ипотеке приобретается с использованием кредитных средств: оформить их военнослужащие могут в 14 крупнейших кредитных организациях страны
– Жильё покупается в основном с привлечением кредитов или у покупателей хватает средств, выделяемых из бюджета? И если это кредит, то его предоставляют какие-то специализированные банки? Есть ли преимущества у военнослужащих перед другими участниками ипотечных сделок по условиям кредитования?
Семья и дом: достояние на все времена
– Большая часть квартир, конечно, приобретается с использованием кредитных средств. Оформить кредит военнослужащие могут в 14 крупнейших кредитных организациях страны, таких как Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк, банк «Зенит», Связьбанк, Россельхозбанк и другие. В общем, во всех банках, которые внедрили у себя специальные условия кредитования военнослужащих.
Преимущества, конечно, есть. За время взаимодействия с банками нам удалось добиться простых и понятных условий кредитования военнослужащих, сделать ставки кредитования ниже, чем по гражданской ипотеке. Военнослужащий, планирующий сегодня получение кредита на срок до 20 лет с первоначальным взносом от 10 процентов при отсутствии требований о личном страховании, может это сделать под ставку от 8,9 процента годовых и в сумме до 2,7 млн рублей.
Однако следует отметить, что в последнее время всё больше участников НИС приобретают жильё и без кредита. За 2017–2018 годы количество таких сделок составило порядка 7 процентов от общего числа. И это не удивительно, если учитывать, что у военнослужащих, включённых в программу с самого начала её действия, накоплено порядка 3,8 миллиона рублей.
– Все эти 3,8 миллиона выделены из бюджета? А как же инфляция, не «съедает» ли она накопления?
– Тут мы приходим к ещё одному немаловажному механизму системы – инвестированию. Денежные средства непросто накапливаются на счетах, а передаются в доверительное управление и приносят дополнительный доход, пока военнослужащий не решит приобрести жильё. Причем как показывает практика, полученный доход существенно превышает инфляцию. Доля доходных средств в сумме накоплений военнослужащих, находящихся в системе с самого начала её действия, составляет более 30 процентов.
Механизм инвестирования средств накоплений доказал, что если острая необходимость в собственном жилье в данный момент отсутствует, то лучше отложить покупку и подкопить средств. И это ещё один плюс системы: когда и какую квартиру приобрести, решает исключительно сам участник программы.
– А риски, связанные с инвестированием, учитываются? Имеется ли неудачный опыт?
– Конечно, при определении стратегии инвестирования мы совместно с управляющими компаниями оценили большинство рисков финансового рынка. В целях минимизации потерь накоплений и обеспечения ликвидности накопительной системы, инвестирование идёт в банковские депозиты высококлассных банков, государственные ценные бумаги, ценные бумаги субъектов Российской Федерации и госкорпораций. Незначительная часть направляется в облигации и акции эмитентов, входящих в котировальный список биржи.
От неудач никто не застрахован, в том числе и на финансовом рынке. За всю историю этой инвестиционной деятельности были единичные случаи неудачного размещения. Например, речь шла о приобретении ценных бумаг, по которым крупный эмитент в предшествующие годы допустил дефолт. На сегодняшний день ситуация урегулирована, а средства участников возвращены в систему без потерь.
– В последнее время у некоторых военнослужащих возникают вопросы по погашению кредитов. В чем суть проблемы? И что сделала Росвоенипотека, чтобы решить данную проблему?
– Да, у некоторых военнослужащих сейчас возникает вопрос, связанный с образованием прогнозной задолженности в графиках погашения кредитов на последний год кредитования. Суть проблемы скрывается в тех условиях кредитования, по которым до недавнего времени работали организации, кредитующие военнослужащих.
Размер накоплений первых участников НИС за три–четыре года составлял около 300 тысяч рублей. И, учитывая небольшой размер ежегодного взноса, военнослужащий мог рассчитывать на ипотечный кредит в сумме не более 600 тысяч рублей. Приобрести жильё, соответствующее нормам, за эти деньги было нельзя.
В этой связи кредиторами были разработаны специализированные программы кредитования, основанные на использовании прогнозных значений размера накопительного взноса на основании данных Минэкономразвития РФ. При этом кредиторы применяли как фиксированные, так и переменные процентные ставки, которые в процессе погашения ипотечного кредита должны были существенно снижаться, исходя из прогнозов. Это позволило увеличить суммы кредитов в 2009–2011 годах до 1,7–2 млн рублей, а в 2012–2016 годах до 2,2–2,4 млн рублей и приобретать жильё стоимостью до 3,5 млн рублей и площадью до 60 квадратных метров. Однако в связи с расхождениями прогнозных значений процентных ставок и взносов, заложенных в кредитных договорах, с фактическими, многие военнослужащие в настоящий момент столкнулись с тем, что на последний год кредита в графике погашения стоят суммы, превышающие размер накопительного взноса.
Сложившаяся ситуация нас полностью не устраивает, в связи с чем, начиная с 2017 года, мы запустили ряд мероприятий, которые в ближайшем будущем должны решить эту проблему.
В течение 2017 и 2018 годов Росвоенипотека проводила работу по улучшению текущих условий кредитования военнослужащих. В результате с конца 2017 года все банки, кредитующие военнослужащих, применяют разработанный Росвоенипотекой единый стандарт кредитования, предусматривающий только фиксированные процентные ставки и фиксированные платежи на основе 1/12 ежегодного взноса на дату выдачи кредита. Следовательно, кредит не может привести к образованию задолженности. Кроме того, кредиторами существенно снижены процентные ставки, и новые кредиты оформляются военнослужащими уже по ставке от 8,9 процента годовых.
Для решения проблемы образования задолженности военнослужащих Росвоенипотекой был разработан проект изменений в текущее законодательство, позволяющий банкам проводить рефинансирование и реструктуризацию выданных ранее ипотечных кредитов. Уже сейчас военнослужащий может обратиться за рефинансированием в Промсвязьбанк, Севергазбанк и банк «Зенит». А в ближайшее время предложат военнослужащим рефинансирование банк «Россия», Россельхозбанк и банк «Санкт-Петербург». Ставки по данным кредитам начинаются так же, как и по основным программам, – от 8,9 процента годовых.
На сегодняшний день участниками программы НИС являются 460 тысяч военнослужащих и более 214 тысяч из них уже реализовали своё право на приобретение жилья
– Это позволит решить проблему полностью?
– Снижение ставки на 2–3 процентных пункта позволит полностью решить проблему с задолженностью порядка 70 процентов кредитов. Для самых сложных ситуаций, возможно, потребуется увеличение срока кредитования, и это также предусмотрено некоторыми условиями банков.
В основном банки рассчитывают кредит до 45 лет, но в отдельных случаях могут продлить и до 50. С учётом того, что используются аннуитетные (фиксированные) платежи, любая индексация взноса будет приводить только к сокращению сроков кредитования, так как разница между фиксированным платежом и выделяемым из бюджета будет уходить в счёт частичного досрочного погашения кредита. Работу в данном направлении считаем нашей приоритетной задачей.
Необходимо отметить, что ограничение срока получения кредита до достижения военнослужащими возраста 45 или 50 лет, а не 60-65 лет, как по гражданской ипотеке, обусловлено в первую очередь необходимостью обеспечения погашения кредита средствами НИС до достижения предельного возраста пребывания на военной службе.
– Что-то ещё предпринимается, кроме рефинансирования?
– Конечно. Помимо рефинансирования в помощь военнослужащим, оформившим ипотечные договоры, были внесены изменения в порядок начисления накоплений. Теперь ежегодный накопительный взнос начисляется в полном размере в самом начале года, что позволяет получить на данные средства дополнительный доход и направить его в частичное досрочное погашение, тем самым сокращая срок кредитования. В 2017 и 2018 годах на частичное досрочное погашение кредитов военнослужащих Росвоенипотекой было направлено 21,4 млрд рублей.
– А какие-нибудь законодательные инициативы вносите?
– Работа с законодательством идёт постоянно. И изменения вносятся как по текущим, так и долгосрочным вопросам. Например, внесены поправки, позволяющие использовать материнский капитал как на первоначальный взнос, так и на погашение ипотечного кредита. До недавнего времени такой возможности военнослужащие были лишены. Внесены изменения, касающиеся тех семей, где оба супруга являются участниками НИС – теперь они могут приобретать одну квартиру на двоих. Раньше приходилось приобретать каждому по отдельности или одному покупать, а второму копить. Ещё из последних важных изменений – возможность повторного участия в системе при поступлении на военную службу из запаса, а если увольнялся, образно говоря, по «хорошей» статье, то и с восстановлением накоплений.
Кроме того, можно сказать и об улучшении ситуации с финансированием. В предварительных бюджетных проектировках по формированию федерального бюджета на 2019 год и планах на период 2020 и 2021 годов произведена корректировка сумм, планируемых к выделению из федерального бюджета на функционирование системы. Это обеспечит потребность системы почти в полном объёме в отличие от прошлых лет. В 2019–2021 годах финансирование должно составить уже 96 процентов от потребности, тогда как в последние годы этот уровень составлял в среднем 60 процентов.
Изменения коснулись и долевого строительства. С возложением функций контроля и надзора на органы власти субъектов Российской Федерации в соответствии с поправками в Федеральный закон № 214-ФЗ Росвоенипотека совместно с банками ужесточила требования к застройщикам, у которых военнослужащие могут приобретать квартиры. Информация об аккредитованных объектах банками доводится до участников НИС только при наличии письма контролирующего госоргана субъекта РФ о надёжности и репутации застройщика, отсутствии нарушений законодательства в сфере строительства жилья.
Помимо требования представления таких писем, проводится активная работа по взаимодействию с самими органами власти субъектов по поводу открытия информации о строительном рынке в регионах. С субъектами, в которых приобретается наибольшее количество жилья, взаимодействие уже закреплено соглашениями о сотрудничестве. При этом надо отметить, указанные меры могут только уменьшить риски участия в долевом строительстве, но не исключить их полностью.
– Все перечисленные вами инициативы и подходы позитивные. А есть такие, которые требуют дополнительного рассмотрения?
– В настоящее время назрела необходимость уточнить вопрос, касающийся сроков возникновения у военнослужащих права на приобретение жилья. В соответствии с Федеральным законом «О статусе военнослужащих» минимальный срок общей продолжительности военной службы, при котором у военнослужащего возникает право на жилищное обеспечение, составляет десять лет. Практически также и в накопительно-ипотечной системе согласно закону право на использование накоплений у участника НИС возникает при увольнении по ряду оснований по достижении 10 лет общей продолжительности военной службы, а при достижении 20 лет, в том числе в льготном исчислении, в любом случае.
При этом право приобрести жильё, воспользовавшись заёмными средствами, участник НИС получает раньше – через 6-8 лет службы. В такой ситуации при увольнении военнослужащего раньше 10 лет (например, при проведении оргштатных мероприятий) он обязан возвратить все средства банку и государству. Нередко погасить указанные задолженности не представляется возможным.
В связи с этим, а также учитывая увеличение предельного возраста пребывания на военной службе, целесообразно рассмотреть вопрос о предоставлении военнослужащему права для приобретения жилого помещения по достижении им 10 лет общей продолжительности военной службы. Такой подход не повлечёт ущемления прав военнослужащего на жилищное обеспечение в рамках концепции закона и минимизирует риски увольнения военнослужащих с задолженностью по возврату средств кредитору и в федеральный бюджет.
– Все эти последние изменения как-то доводятся до военнослужащих? Проводятся ли разъяснительные беседы?
– Информационно-разъяснительная работа, связанная с функционированием системы, – одно из основных направлений Росвоенипотеки. Для этого есть отдельный сайт rosvoenipoteka.ru, на котором размещается вся актуальная информация, новости, нормативные акты. Там же участники могут посмотреть состояние своих счетов и статус рассмотрения документов.
Кроме того, проводится и прямая работа с военнослужащими. Росвоенипотека имеет 14 филиалов по стране, и сотрудники на постоянной основе проводят разъяснительные мероприятия, принимая военнослужащих у себя и выезжая непосредственно в части. За 5 лет Росвоенипотекой проведено почти 5,5 тысячи информационных мероприятий, на которых присутствовало более 275 тысяч человек. Если посчитать всех людей, получивших консультацию, то их будет порядка полумиллиона.
