Операции с недвижимостью всегда дело повышенного риска.
Зачастую даже опытным специалистам приходится изрядно потрудиться, чтобы разобраться в хитросплетениях той или иной сделки. Не говоря уже о военнослужащих, сфера деятельности которых далека от рынка недвижимости, а изучить теоретическую основу не всегда хватает времени. В таких случаях пренебрегать помощью специалистов было бы опрометчиво, иначе велика вероятность вместо расстановки мебели в новой квартире заниматься судебными тяжбами, да еще и с дырой в кармане.
Специалисты Краснодарского региона дают несколько основных рекомендаций как избежать типовых ошибок при операциях с недвижимостью.
Дети маленькие – проблемы большие
Например, к особой категории относятся сделки с несовершеннолетними возраста 14 – 18 лет. Они имеют паспорт и, согласно норм закона, сделки со своим имуществом могут совершать самостоятельно. Однако, ТОЛЬКО с письменного согласия родителей или людей, исполняющих их обязанности.
А дальше еще «интереснее», органы опеки должны разрешить представителям несовершеннолетнего дать такое согласие.
Следовательно, дети без взрослых не вправе распоряжаться имуществом.
Право собственности, полученное путем приватизации, – особо острая тема. В Краснодарском крае судебная практика по данному вопросу весьма обширна. По статистике, в результате судебных разбирательств большинство сделок признаются недействительными, если приватизация затронула интересы несовершеннолетнего.
Пример из судебной практики. В приватизации не участвовал ребенок, т.к. с родителями не проживал. Квартира впоследствии была продана. Спустя некоторое время выяснилось, что затронуты права ребенка и приватизация оформлена не верно. Как следствие, в судебном порядке сделка купли-продажи аннулирована.
Сделки с участием несовершеннолетних требуют особо пристального внимания со стороны военнослужащего, дабы исключить возможность ее расторжения в будущем. Участник военной ипотеки, приобретая такую квартиру, в первую очередь должен сам ознакомиться документами по квартире, чтобы исключить вероятность чьей-либо ошибки, которая может привести к печальным последствиям.
Важно. Срок исковой давности рассчитывается в данном случае не с момента перехода прав собственности, а с момента, когда обстоятельства о нарушении прав малолетних стали известны. А значит, что и через 5 лет Ваша спокойная жизнь может быть нарушена внезапно появившимся защитником прав ребенка. Конечно, только в случае, если сделка была оформлена с нарушениями.
Тайные наследники
Квартира по наследству – еще один повод «держать ухо востро». Споры о наследстве далеко не редкость в суде.
Пример из судебной практики. Дочь продает квартиру, доставшуюся ей после смерти отца. Через некоторое время появляется сын умершего, который из-за сложных отношений с сестрой не знал о кончине отца. Возмущенный несправедливостью, он обращается с иском в суд для восстановления своих наследственных прав. И, соответственно, претензии его обращены на квартиру, которой уже владеют третьи лица.
Это не значит, что от предложения купить квартиру стоит отказываться. Здесь опять же покупателю-военнослужащему помогут грамотные специалисты. Непосредственно до заключения договора купли-продажи они уточнят права наследования у собственника, тем самым исключив возможность последующих споров.
Продавец с «двойным дном»
Следующий «подводный камень» – недееспособность собственника квартиры. Судебные тяжбы по таким делам зачастую приводят к признанию сделки недействительной.
Пример из судебной практики. Договор купли-продажи заключался с продавцом, психическое состояние которого не вызывало опасений. Сделка оформлена, расчеты произведены, причем в договоре прописали заниженную стоимость квартиры (дабы уйти от налогов), новые собственники отметили новоселье и принялись за ремонт. Но не прошло и года, как с иском в суд о расторжении сделки обращается бывший хозяин квартиры. В качестве основания для признания сделки недействительной он представляет документ, подтверждающий, что уже много лет наблюдается в психоневрологическом диспансере. После проведенных экспертиз суд признает бывшего собственника недееспособным. Далее договор купли-продажи считается ничтожным, следовательно, оплаченные деньги по нему подлежат возврату.
Неприятно. Но, казалось бы, деньги в случае их оперативного возврата продавцом у Вас на руках и можно спокойно заниматься поиском новой квартиры. Если бы не одно «НО»: в договоре купли-продажи Вы намеренно занизили стоимость квартиры, а, следовательно, и получаете деньги согласно стоимости, указанной в договоре. К сожалению, на покупку новой квартиры их уже не хватит.
Важно. При любых обстоятельствах в договоре купли-продажи указывайте полную стоимость квартиры. Это защитит Вас от споров о цене недвижимости, если придется отстаивать свои права в суде.
Доверяй, но проверяй
В силу особенностей службы, военные не всегда имеют возможность лично присутствовать на сделках купли-продажи недвижимости. Зачастую они прибегают к помощи доверенных лиц. И здесь главное знать, кому и что Вы доверяете. Специалисты рекомендуют оформлять доверенности только на родственников или, в крайнем случае, на сотрудников специализированных компаний.
Не забывайте, что выдавая доверенность, Вы собственноручно предоставляете право доверенному лицу на покупку имущества и проведение ряда операций, в том числе финансовых. Нежелательно поручать такие ответственные дела посторонним лицам.
Доверенность должна быть нотариально удостоверена. Ограничивайте круг полномочий, который предусматривает доверенность. Например, поручите поверенному заключить сделку от Вашего имени, представлять Ваши интересы в регистрационной палате. Действия, касающиеся денежных вопросов, совершайте сами.
Квартира с сюрпризом
Бывают случаи приобретения квартиры «вместе с жильцами». Это может доставить массу проблем военнослужащему и членам его семьи. Чтобы избежать таких неприятностей, до подписания договора купли-продажи, потребуйте документального подтверждения, что квартира «пустая», т.е. в ней никто не прописан, или пропишите в договоре крайнюю дату выписки. Только после этого продолжайте сделку.
Приобретая квартиру, будь то по военной ипотеке или за наличный расчет, военнослужащий всегда должен оставаться начеку, дабы не потерять накопления, собственные средства и нервы. Проводите сделку самостоятельно – консультируйтесь у юристов, узнавайте и уточняйте любые нюансы. Лучше казаться навязчивым, но остаться с квартирой, чем постесняться и потерять деньги.
