Известно, что стоимость недвижимости, также как и стоимость любого товара, устанавливается фактической динамикой спроса и предложения. На данный момент со спросом картина ясна: платежеспособность населения низкая на фоне ослабления экономики страны. При этом наблюдается рост предложения, несмотря на плохие макроэкономические показатели. Изучив сложившуюся в Московском регионе ситуацию, эксперты-аналитики считают, что при отсутствии экономического роста, цены на жилье к 2021 году могут упасть приблизительно на 30 %.
Макроэкономические показатели по стране
Сегодня экономика России имеет тенденцию к сокращению. Так, дефицит бюджета за 2016 год составил 3,9 %, а показатели по реальным расходам населения сократились на 5,3 %. Состояние бюджета могло бы улучшиться с ростом цены на нефть, которая с 2014 года снизилась до $ 50 за баррель, и до сих пор удерживается практически на одном уровне.
На основании социально-экономических прогнозов, выстроенных до 2025 года, есть предположение, что после 2017 года начнется медленный рост ВВП, в пределах до 2,6 % за год, что, в общем, увеличит доходы граждан страны до 1,4 %. К сожалению, в целом, прогнозы на ближайшие годы неутешительные. Поэтому, если касаться рынка недвижимости, то можно уверенно сказать, что платежеспособность населения не улучшится, а цены на жилье значительно не увеличатся.
Анализируя сложившуюся ситуацию, можно отметить, что обеспеченные граждане уже вложили свои инвестиции в жилье. В ближайшей перспективе инвестирование для получения прибыли не будет иметь значительной выгоды, так как расходы на ее содержание увеличиваются. При этом участникам военной ипотеки будет выгодно вложить денежные средства в недвижимость с целью приобретения квартир или улучшения условий проживания.
Спрос на жилую площадь сегодня
По факту цены на недвижимость в Московском регионе стоят на месте. Перспективу в продаже будут иметь только те варианты жилья, цена на которые может быть снижена на 10 %.
Для участников НИС условия для покупки квартир по военной ипотеке становятся более благоприятными – ключевая ставка снизилась, поэтому снизились и ставки по военной ипотеке на первичное и вторичное жилье.
Благодаря кризису военнослужащим стали доступными по цене не только новостройки ближнего Подмосковья, но и некоторые варианты жилья на окраине Москвы. Практика показывает, что покупатели жилья пользуются падением цен по причине кризисных явлений. Так, Россреестр отметил, что по итогам в 2016 года произошло повышение продаж по военной ипотеке на 10,4 % по сравнению с 2015 годом. Также Росреестр отмечает рост спроса военнослужащих на жилье в новостройках.
Интересный факт: несмотря на кризис в стране – предложение растет
В результате несоответствия предложения – спросу, на рынке недвижимости наблюдается замедление в процессе продаж. Но, так как «замораживать» строительство не выгодно, девелоперы идут на снижение стоимости квартир, компенсируя потери за счет роста объема продаваемого жилья. И до тех пор, пока все выстроенное жилье не будет продано, на рынке будет наблюдаться тенденция снижения стоимости квадратных метров.
По оценкам экспертов, к 2021 году стоимость одного квадратного метра может снизиться до 40 % от настоящей стоимости. В результате, цена на московское жилье на вторичном рынке снизится от 175 тысяч рублей до 120 за квадратный метр, в новостройках приблизится к 140 тысячам рублей за «квадрат».
Резкого снижения цен не следует ожидать. Только критическая ситуация в экономике может обрушить ценовую динамику рынка недвижимости. Поэтому снижение цен будет проходить постепенно: понижаясь на 10 – 15 % за год. В результате будут чередоваться подъем продаж жилья и стагнация, в период истощения платежеспособности населения. Потом наступит новая волна продаж, но уже на основании очередного снижения стоимости квартир.
Переизбыток новостроек заставил государство ужесточить требования к застройщикам. Такие меры Правительство приняло для того, чтобы сократить количество слабых и неконкурентоспособных строительных компаний. Одной из мер стало создание в нынешнем году Компенсационного фонда застройщиков, куда застройщики будут обязаны делать определенные отчисления.
Кроме того ужесточились требования к финансовой устойчивости застройщиков, появились новые требования к руководителям строительных фирм – в их биографии должен отсутствовать факт судимости за экономические преступления.
Возможно ли удержание цен на недвижимость?
По мнению независимых экспертов, удержать цены на жилье сможет только сокращение строительных объемов до 30 %, однако на данный момент объемы растут, поэтому изменения ценовой политики будут очевидными.
Значительно просядет цена на квартиры бизнес-класса. Та же участь ожидает и вторичное жилье. Самыми устойчивыми в цене окажутся новостройки эконом-класса и комфорт-класса, так как цена на такое жилье считается более лояльной. Свои бонусы к цене всегда будут давать близость жилья к метро, развитая инфраструктура, наличие школ, детских садиков и прочих элементов способствующих увеличению стоимости.
Поэтому участникам военной ипотеки, желающим купить квартиру в новостройке эконом-класса в Подмосковье, не стоит откладывать покупку жилья и копить много лет деньги на счету. Военнослужащий может уже сегодня смело покупать квартиру по военной ипотеке, ведь сейчас как раз время «удобных» цен.
Как будет развиваться строительство в Подмосковье в ближайшее время?
Анализируя ценовую динамику по Московской области, следует отметить, что в выгодном положении окажутся районы, расположенные не далее 20 км от МКАД с удобной транспортной развязкой. Сегодня, в большей мере, от понижения спроса на квартиры пострадали многоэтажки, расположенные в зоне более 20 километров от МКАД, где основным покупателем жилья являются местные жители. Поэтому в ближайшее время будет наблюдаться снижение количества строящихся жилых домов в дальнем Подмосковье.
Понимая сложные сложившиеся обстоятельства на рынке подмосковного жилья, власти пытаются переориентировать застройщиков на строительство коммерческих объектов, при этом строительство жилых комплексов уже не так приветствуется, как ранее. По оценке экспертов, сегодня в дальнем Подмосковье выстроено столько многоэтажных новостроек, что их продажа растянется еще на три года.
