Все чаще при покупке квартиры по военной ипотеке военнослужащие полагаются на собственные силы, не прибегая к помощи профессионалов. Логика их проста: за все время существования накопительно-ипотечной системы тысячи военных обзавелись собственным жильем, поэтому схема уже известна и нет необходимости привлекать специалиста со стороны.
«В случае возникновения непредвиденных ситуаций консультацию можно получить у товарища по службе, который уже прошел эту процедуру, так сказать у первоисточника, да и в интернете сейчас все есть», - рассуждает участник НИС.
Более осторожные участники НИС полагаются на помощь риелтора. Они считают, что наработанного опыта вполне будет достаточно и привлечение юриста вовсе не обязательно. Зачастую в этом контексте риелтора приравнивают к юристу. Правильно ли это?
Действительно, на первый взгляд, кажется, что нужен именно риелтор. Он имеет опыт работы с недвижимостью и справится с любой сделкой. Будь то покупка квартиры, дома с земельным участком или таун-хауса. Риелтор, имеющий немалый стаж работы, уже вполне вызывает доверие и для него не составит труда проверка документов, считает большинство военнослужащих, рассчитывающих на помощь риелтора. Да, это так. Но что делать при возникновении «внештатных» ситуаций, форс-мажора? Здесь на помощь придет только человек с юридическим образованием и опытом работы по военной ипотеке – профессионал узкого профиля.
Сделки с недвижимостью имеют массу нюансов. Так, приобретение жилья в черте города и за его пределами существенно отличаются, так же как и нельзя сравнить приобретение квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Эксперты предупреждают, законодательная база, регулирующая сделки с недвижимостью по военной ипотеке, обширна. Рядовому участнику военной ипотеки не под силу осилить такую массу информации, тем более что военнослужащие ограничены временем проведения сделки.
К особой группе риска относятся сделки, где собственником выступают несовершеннолетние или недееспособные граждане, сделки с долями. Здесь «подводные камни» может разглядеть только грамотный юрист. Зачастую даже опытный риелтор не в силах разобраться в хитросплетениях, если у него нет соответствующего образования. Одного опыта тут недостаточно, необходимы знания.
Хороший юрист по военной ипотеке – это непросто человек знающий закон, он имеет практический опыт его применения. У его есть наработанная практика и до проведения сделки, он просчитывает все действия в случае возникновения форс-мажора.
Разница между риелтором и юристом очевидна. Обычный, риелтор имеет хорошие знания по структуре сделки купли-продажи: собрать документы и отдать на регистрацию в Регпалату – вот и весь объем услуг. Юрист по военной ипотеке сначала осуществляет юридическую экспертизу приобретаемого объекта и только после этого проводит сделку».
Первичный рынок
После вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве, покупка квартиры в новостройке по военной ипотеке, по мнению многих, стала практически безрисковым вложением. Бесспорно, 214 ФЗ во многом защитил права дольщиков, но в тоже время ДУДС это, прежде всего, договор и он имеет свои особенности. Правовых рисков здесь не избежать. Оценить их и, впоследствии, исключить может только грамотный юрист.
Начать здесь следует с проверки деловой репутации застройщика. Юрист – это сделает быстро. Далее юрист определит, какой вид договора девелопер предлагает заключать, ведь по закону нужен именно ДУДС. Были случаи, когда недобросовестные девелоперы, с целью обойти действие 214 ФЗ, заключали ПДУДС, который не соответствует требованиям ГК РФ и не подлежит госрегистрации.
Еще один важный аспект, на который обязательно обратит внимание юрист по военной ипотеке: в договоре должно быть четко прописано, что покупает военнослужащий. Должен фигурировать конкретный объект недвижимости. Формулировки типа «участие в инвестиционной деятельности», «финансирование строительства» не должны присутствовать в договорах.
Следующими важными условиями договора являются четко определенный срок сдачи объекта, а также гарантийный срок. Все должно соответствовать нормам закона, действующим на момент заключения договора. Юристы по военной ипотеке строго следят за изменениями законодательства и не оставят застройщику в договоре ни одной лазейки.
Вторичный рынок
Неоспорима роль юриста при покупке квартиры участником военной ипотеки и на вторичном рынке. Если приобретая «первичку» существует риск попасть в категорию «обманутых дольщиков», то на вторичном рынке рисков гораздо больше.
Итак, прежде чем приобрести понравившуюся квартиру, необходимо внимательно проверить историю квартиры. Безусловно, это работа для специалиста. Обычный покупатель просто не знает куда бежать и у кого что спрашивать, в то время как профессионал имеет свои каналы связи и четко знает, что ему необходимо искать.
В первую очередь, юрист по военной ипотеке проверяет право собственности и право отчуждения реализуемого объекта. Потом он проверяет дееспособность собственника и контролирует соблюдение прав детей, супругов и т.д. Для получения объективной картины производится тщательный анализ истории квартиры, то есть сколько раз квартира переходила из рук в руки, законны ли были эти сделки. Этим он защищает своего клиента от риска признания предыдущей сделки не действительной. И только после проведения экспертизы юрист выносит решение о возможности приобретения данной недвижимости.
Загородный рынок
Загородные дома считаются самими сложными при проверке и, как следствие, самые рисковые при покупке. Земельный рынок таит в себе много нюансов, о которых известно только узким специалистам. Например, проверка продаваемого дома показала, что он «чист», в тоже время по поводу земельного участка, на котором расположен дом, идут споры. При этом арест на недвижимость может и не накладываться.
При покупке коттеджа в новом поселке, обычно предоставляют только текущую информацию. А для проверки истории необходимо запрашивать документацию. Юрист, работающий по военной ипотеке, точно знает, на какие документы необходимо составлять запросы. Специалисты советуют не пренебрегать проверкой участка, обращать внимание на образование участка, его регистрацию, межевание и кадастровый учет.
Нюансов много. Случаются разные ситуации, порой курьезные. Например, подход к участку соседа проходит через ваш участок и это соответствует закону. Но захотели ли бы вы приобретать такой участок, если бы знали раньше? Скорее всего, нет. Случаются и другие сложные ситуации, которые лучше бы предусмотреть заранее.
Итак, выбор за вами. Можно заручиться поддержкой «госпожи удачи» и не привлекать юриста по военной ипотеке, тем самым сэкономив небольшую сумму. Можно пойти по пути сокращения рисков и привлечь профессионала на помощь. Эксперты рынка недвижимости рекомендуют по военной ипотеке привлекать юриста, именно он способен беспристрастно и качественно выполнить поставленную перед ним задачу.
Перед принятием решения тщательно все обдумайте, взвесьте взвесить все «за» и «против» чтоб не попасть под действие пословицы: «Скупой платит дважды».
