Настало благоприятное для покупателей вторичного жилья время – они могут приобрести в Москве «вторичку» по цене «первички».
В столице очень давно не наблюдалось такого равенства: вторичное жилье всегда было дороже. Почему? Потому что в таких квартирах уже имеется ремонт, даже не свежий, в них можно заехать и проживать сразу же после покупки. Также практически сразу после перехода права собственности – можно прописаться в таком жилье. В новостройке же все это сделать сразу после покупки не реально.
Покупатель новостройки, после покупки строящегося жилья должен где-то жить (а это значит, снимать жилье и платить за него), а потом после получения ключей от квартиры – должен вкладывать свои средства в ремонтные работы, если ремонт не заложен застройщиком в ценник квартиры. Именно по этой причине стоимость "квадрата" в новостройках обычно дешевле вторичного жилья на 20 % - 30 %.
Аналитики, разбиравшиеся в тонкостях столичного рынка, утверждают, что сегодня наступило то время, когда московское вторичное жилье упало в цене до предела. Сегодня маржа в цене между московской «первичкой» и «вторичкой» не более 13 %.
Динамика средневзвешенной стоимости между новостройками в Москве и "вторичкой" столицы удивляет аналитиков. Эксперты утверждают, что в Подмосковье сегодня эта картина сложилась еще красочнее: на первичном рынке один «квадрат» жилья стоит 82 тыс. рублей, на вторичном рынке цена составляет 85 тыс. рублей. Безусловно, на цену влияет и локация объекта, но в среднем, разница между двумя рынками действительно предельно низкая.
Как объяснить такое положение дел? Аналитики говорят о двух факторах, оказавших влияние:
- снижение покупательского спроса, которое подтолкнуло владельцев вторичных квартир существенно снижать ценники на своих квадратные метры;
- появление за последние два года в столице внушительного числа новых жилых комплексов, перетянувших на себя большой объем обеспеченного деньгами спроса. Поэтому из-за усиления конкуренции между новостройками и жилплощадью старого фонда – продавцам вторичных квартир приходится снижать цену до уровня, способного привлечь потенциального клиента.
Где? Что? Почем?
В разных районах столицы – ситуация складывается по-разному. В ряде столичных районов, по статданным независимых экспертов, средневзвешенная стоимость предложений в недавно выстроенных домах остается гораздо выше средней стоимости предложений по «вторичке».
Аналогично сложилась ситуация и в Центральном, Восточном, Северном, Северо-Западном, и Западном административных округах. При этом в пределах ЦАО средний ценник «квадрата» «вторички» ниже на 45 %, чем в рамках «первички», в восточном направлени – разница составляет 20 %, на севере – она равна 17 %. Меньший разрыв прослеживается на северо-западе, где «вторичка» дешевле жилых недавно выстроенных объектов на 14 %. В западном округе разница между новостройкой и "вторичкой" минимальна: она составила сегодня всего 9 %. Незначителен разрыв в стоимости – в ЮАО, где ценник «первички» в среднем составляет 176 300 рублей, а цена «вторички» 174 200 рублей. В иных районах квартиры в готовых домах дороже, чем жилье в новостройках.
Объясняется такая картина составом существующего жилфонда и разновидностью новых домов в определенной локализации. Например, в пределах ЦАО нецелесообразно возводить жилье уровня "комфорт", в то время как на вторичке уже есть выставленные на продажу квартиры, которые по всем параметрам соответствуют четко "комфорту". При этом очень схожие по имеющимся параметрам объекты в пределах новостроя и старого фонда в определенной локации будут отличными по цене в пользу готового жилья.
Столичные новостройки для участников НИС
Столичный рынок новостроек сегодня богат вариантами. Популярными среди участников НИС являются такие объекты, как:
- ЖК «Влюблино» - застройщик продает 1 «квадрат» жилья по цене 114 300 рублей. Строящийся дом располагается по адресу: г. Москва, ул. Цимлянская, д. 3. На данный момент дом выстроен всего на 30 %, но, несмотря на столь низкую стадию готовности – спрос на это жилье среди военных ипотечников есть, и достаточно высокий.
- ЖК «Северный» - девелопер продает 1 кв. м. за 90 000 рублей. Объект находится по адресу: г. Москва, мкрн. Северный. Дом выстроен на 95 %.
- ЖК «M-House» - 1 кв. м. продается за 201 000 рублей. Новостройка введена в эксплуатацию. Адрес объекта: г. Москва, ул. Кировоградская, вл. 25.
- ЖК «Город на реке Тушино 2018». Строительная компания продает 1 «квадрат» за 166 666 рублей. Новостройка выстроена на 40 %.
- ЖК «Мещерский лес», в котором 1 квадратный метр застройщик реализует за 122 257 рублей. Объект находится по адресу: г. Москва, Боровское шоссе.
- ЖК «Домашний» - стоимость 1 «квадрата» 123 172 рублей, дом возведен на 60 %. Месторасположение объекта: г. Москва, ул. Донецкая.
- ЖК «Маршала Захарова 7» - стройфирма продает 1 кв. м. жилья за 142 400 рублей. Готовность дома составляет 40 %. Найти строящийся дом можно по адресу: г. Москва, ул. Маршала Захарова.
- ЖК «Золотая Звезда» - девелопер продает 1 «квадрат» за 143 800 рублей. Дом готов на 60 %. Объект находится в престижном районе Соколиной горы.
- ЖК «Green Park» - застройщик продает 1 «квадрат» за 132 100 рублей, готовность дома 40 %. Строительство объекта происходит по адресу: г. Москва ул. Сельскохозяйственная.
Как обстоят дела на "вторичке"?
Самым востребованными среди участников НИС являются недорогие районы, в которых вторичное жилье продается сравнительно дешево, если проводить сравнение с центральными районами столицы.
Приемлемые цены на «вторичку» в таких зонах Москвы, как:
- Молжаниновский район - самый малонаселенный район, который находится за МКАД. Жилфонда здесь сегодня чуть больше 100 тысяч квадратных метров. По этой причине и цены на жилье здесь невысокие.
- Зеленоград - его территория недавно вошла в столичную зону. Так как район испытывает транспортные проблемы – жилье здесь гораздо дешевле, чем в центре столицы.
- Восточное Бирюлево - район находится в южной части города, отличается высокой криминогенной обстановкой и плохой транспортной доступностью. Так как добраться с центра сюда можно только по автодороге, которая всегда перегружена – цены на жилье здесь вполне демократичные.
- Капотня - район отличается плохой экологической обстановкой. Так как кроме экологических проблем, здесь имеют место и транспортные проблемы – ценники на «вторичку» здесь невысокие.
Также недорого участники НИС смогут купить столичное жилье и в Косино-Ухтомском районе, в Вешняках и в Ново-Переделкино.
Как картина будет меняться с течением времени?
Аналитики уверенны, что в нынешнем 2017 году практически уровняются ставки по ипотеке на первичном и вторичном рынке жилья, по причине того, что субсидированная ипотека была отменена. Эксперты утверждают, что ценники на жилье на «первичке» и «вторичке» еще долго будут практически одинаковыми, а в сегменте «вторички» - в некоторых случаях даже ниже "первички".
